Reimar von Meding – CEO KAW Architecten
Welk Heilig Huisje signaleer jij dat verandering of innovatie in de bouw vertraagt?
Verander de woningmarkt in een woon-markt. Of liever nog: helemaal geen markt, maar zorg alleen voor wonen. Dat is in de kern het heilige huisje dat innovatie op het gebied van wonen, woningen en bouwen niet alleen vertraagt, maar zelfs grotendeels tegenhoudt.
We zitten op het gebied van wonen gevangen tussen twee systemen: marktwerking en overheidssturing.
Als iedereen betaalbaar wil wonen, kan er simpelweg geen marktwerking zijn.
In het huidige marktsysteem wordt het geld namelijk verdiend met speculatie en dat werkt betaalbaarheid tegen. Van particulier tot gemeente: in Nederland menen we allemaal geld te kunnen en mogen verdienen aan de speculatie met woningen en bijbehorende grond. De particulier koopt een woning in de veronderstelling dat deze in waarde zal stijgen. Overigens zonder de verplichting om deugdelijk onderhoud te plegen of zelfs maar een periodieke keuring te hoeven doen. Laat staan de verplichting om de prestatie van het huis altijd aan te moeten passen aan actuele wetgeving.
Je mag ook niet meer met auto’s de straat op met loodhoudende benzine. Waarom mogen bestaande huizen dan nog fossiele brandstoffen gebruiken?
Dat is in zichzelf al een heilig huisje. En de gemeente leeft van gronduitgiften. De projectontwikkelaar vaart helemaal wel bij deze speculatie en doet dat het best renderend door relatief simpel steeds weer dezelfde soort nieuwe woningen te bouwen op de groene wei.
Wanneer de marktwerking eruit gehaald zou worden en gestuurd zou worden op betaalbaarheid en leefbaarheid, zou je direct bij de analyse komen dat we al decennialang voor de verkeerde doelgroep bouwen en we met een woningvoorraad zitten die ooit ontwikkeld is voor gemiddeld 3,5 personen per huishouden, terwijl het huidige gemiddelde huishouden nog maar uit 2,2 personen bestaat. Een krimp van bijna 40%, terwijl de woninggrootte tegelijkertijd niet meekromp.
Ook zou je onverbiddelijk hard aanlopen tegen het feit dat de drijvende kracht achter de groei van het aantal huishoudens in Nederland, de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens is. En dat al decennialang. In stad én dorp. We doen in Nederland nog steeds alsof het gezin de hoeksteen van de wonende samenleving is, maar 25% van de huishoudens is nog maar gezin, terwijl 67% van onze woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. Dat is op zijn zachts gezegd opmerkelijk.
Bovendien zal die trend de komende decennia alleen maar doorzetten, wat betekent dat de gemiddelde grootte van een huishouden nog verder zal dalen en sowieso tot onder de twee zal zakken.
Dit betekent domweg dat er onder de woningmarkt een enorme mismatch ligt tussen vraag en aanbod.
In stand gehouden en gestimuleerd door de marktwerking. We lopen hier en masse aan voorbij, omdat we allemaal gevangen zitten in de speculatieve kansen die de marktwerking ons biedt.
Hoe groot is het effect van dat Heilig Huisje op vooruitgang en innovatie?
Dat effect speelt op allerlei niveaus en is op al die niveaus uitgesproken groot. Op het niveau van volkshuisvesting zie je dat steeds weer eenvoudigweg gegrepen wordt naar bouwen in de groene wei: lekker eenvoudig en hoge rendementen voor grondeigenaren. Maar op geen enkele manier innovatief of bijdragend aan de vooruitgang op het gebied van betaalbaarheid en leefbaarheid.
Of kijk naar de rol van woningcorporaties: die is zeer beperkt. Sociale woningbouw hebben we met de liberalisering gemaakt tot een afvoerputje, terwijl het woord ‘sociaal’ toch echt inhoudt dat het voor iedereen zou moeten zijn. De huurgrenzen zouden dan ook flexibel (bekijken per gebied wat een adequaat niveau is dat betaalbaarheid stimuleert) en vergaand opgerekt moeten worden om zodoende woningcorporaties slagkracht te geven en wonen echt voor iedereen betaalbaar te maken.
Oostenrijk, en in het bijzonder Wenen, is daarin een goed voorbeeld: je kunt in hartje centrum Wenen wonen voor €350 per maand.
De gemeente Wenen heeft namelijk 200.000 woningen in eigendom en voert duidelijk de regie op het gebied van wonen. Dat zouden in Nederland de woningcorporaties moeten doen, vanuit een centrale regievoering.
Op bouw-niveau zie je het gevolg van de marktwerking echter ook heel duidelijk. Het geld wordt immers verdiend met speculatie en niet in de productie van woningen. Dat zorgt er ook direct voor dat we in de productiewijze nauwelijks innovatie zien. Het loont niet: de rendementen zijn niet hoog genoeg in dat deel van de keten. Je ziet het ook terug in het wegblijven van grote externe investeerders. Echt substantiële product- en procesinnovatie blijven daarmee uit. Echte oplossingen voor die worsteling in dat deel van de keten vind je alleen op een hoger niveau, dat van volkshuisvesting.
Welke kansen zie je voor de sector als dat Heilig Huisje niet in de weg zou staan?
Die kansen zijn enorm. Bij een gereguleerde woningmarkt (die dan ook gewoon volkshuisvesting heet en niet het woord ’markt’ met zich meedraagt) zal zoals gezegd meer geacteerd kunnen worden op de huidige mismatch tussen vraag een aanbod. De crux is dan dat de huidige woningnood, waarover iedereen in paniek lijkt en die binnen de speculatieve marktwerking alleen maar leidt tot domweg nieuwbouwen in de wei, grotendeels opgelost kan worden binnen bestaande naoorlogse (periode ’45 – ‘80) wijken.
Immers, er zijn daar in de decennia na de oorlog woningen en wijken gebouwd die geschikt zijn om 40% meer mensen op te nemen dan er momenteel wonen. En zelfs in grote aantallen voor eenpersoonshuishoudens. Dus, ook al praten we elkaar wat anders aan: er is plek zat in de stad! Daar kom je achter als je voorbij dat heilige huisje van marktwerking kijkt en écht goed onderzoek doet.
Waarmee je in feite nog een ander heilig huisje aanstipt: we doen in Nederland veel te weinig evidence-based onderzoek.
En belangrijker nog: we monitoren en meten nauwelijks. Daardoor worden besluiten door meningen, opvattingen en politieke kleur bepaald en niet door feiten. We zijn als het op volkshuisvesting aankomt hierdoor buitengewoon opportunistisch en in feite onverantwoord bezig met het totaal van maatschappelijke baten en lasten. Geheel in lijn met de speculatieve aard van het systeem.
Als vanuit overheidswege strak gestuurd zou worden op het benutten van die ruimte (waarmee je ook op wijkniveau de leefbaarheid terugbrengt, omdat het nu veel uitgedunde wijken met afnemende voorzieningen betreft), stimuleer je de hele keten (van advies tot en met product) om te innoveren.
Maar die innovatie begint dus op volkshuisvestingsniveau. Ingrepen op dat niveau kunnen de gehele keten die achter wonen schuilgaat zo inrichten dat wonen minimaal 50% goedkoper kan.
Wat is de eerste noodzakelijke stap om dat Heilig Huisje af te breken?
Het begint met het aanwakkeren van politiek bewustzijn op het thema volkshuisvesting. Daarvoor moet veel meer degelijk en gedetailleerd onderzoek gedaan worden met focus op de bestaande stad. Recentelijk onderzoek van KAW Architecten toont aan dat wanneer je focust op de ruimte in de bestaande stad er een business case ontstaat die veel interessanter is dan bij een focus op bouwen en wonen in de groene wei.
Je moet dan wel het totaal aan maatschappelijke baten en lasten meenemen en geen eenzijdige rendementsberekeningen (vanuit grondbezitters) maken.
Er zijn minimaal 1800 wijken door heel Nederland waarin buitengewoon veel ruimte is om in de bestaande behoefte, aan met name eenpersoonshuishoudens, te voorzien. Dan moet je wel planologisch en ontwerponderzoek bij elkaar brengen. Dat gebeurt nu nauwelijks. Maar begin daar eerst eens mee, reken de integrale business cases door en zie dat wonen (bij regie door de overheid) ineens veel betaalbaarder wordt en de woningnood ook nog eens sneller opgelost wordt.
Terloops raak ik hier namelijk aan nog een heilig huisje en dat is de veronderstelling dat uitbreiden in de wei kortere doorlooptijden kent dan binnenstedelijke transformatie. Die veronderstelling klopt niet. Als je het geheel aan procedures (dus ook de bestemmingsplanwijzigingen) meeneemt, is de doorlooptijd van ‘bouwen in de wei’ circa 20 jaar en die van transformatie van de bestaande stad slechts 10 jaar. Alleen dat gegeven al beïnvloedt de business case enorm.
Maar als dit soort feiten niet bekend zijn op politiek niveau verandert er weinig.
Let wel, ik denk niet dat nooit meer op de groene wei gebouwd zal gaan worden. Er zal altijd een hybride model bestaan, waarbij zowel bestaande wijken getransformeerd worden als dat in de wei gebouwd wordt.
Alleen zou daarvoor in analogie met de Trias Energetica een soort Trias Wonologica moeten worden gehanteerd: 1. Gebruik altijd eerst bestaande gebouwen die er al zijn slimmer, 2. Als je nieuwe woningen nodig hebt, zoek dan eerst alle ruimte in bestaande wijken op en pas als die twee aantoonbaar uitgeput zijn ontsluit dan 3. Nieuwe gebieden voor nieuw aan te leggen buurten.
Met de collega’s van KAW Architecten zijn we voor een andere gelegenheid tot een 10 stappenplan gekomen. En in feite breek je met dat stappenplan al deze heilige huisjes af:
1. Maak van de woningmarkt een woon-markt. Of noem het gewoon weer volkshuisvesting. Oftewel: niet de woning, het vastgoedobject, centraal, maar het wonen, de mens;
2. Werk schaarste tegen door keihard anticyclisch beleid te voeren. Doe principieel altijd het tegendeel van wat je op dat moment geadviseerd wordt.
3. Haal alle prijsopdrijvende prikkels weg zoals startersleningen en hypotheekrenteaftrek.
4. Bouw harde eisen in voor opknappen, renoveren, verbeteren (en richt daar dan je prikkels op)
5. Verruim de sociale doelgroep, en doe dat liefst op regionale basis (model Parijs)
6. Voer beleid dat het afvloeien van sociale woningen mogelijk maakt (geen uitponden en soortgelijke constructies meer mogelijk)
7. Voer een bovengrens huur in, gerelateerd aan de m² van de woning
8. Richt je beleid op a.) betaalbaarheid en b.) doorstroming
9. Voer stimulans voor transformatie van wijken in, vergelijkbaar met ISV -middelen.
10. Kijk naar Nederland als geheel en voorkom daarmee uitwassen zoals “mainportbeleid”
Op welke termijn hebben we dat Heilig Huisje afgebroken dan wel grondig verbouwd?
Wanneer dit politiek bewustzijn verankerd is en geïmplementeerd wordt in het beleid, dan zijn binnen vijf jaar substantiële veranderingen in het stelsel te zien. Die zullen leiden tot innovaties door de gehele keten en daarmee tot een veel grotere betaalbaarheid van wonen.
—
Tot zover dit cluster van Heilige Huisjes van Reimar von Meding. In hoeverre kun jij je in de analyse en oplossingen van Reimar vinden?
Heb jij een ander Heilig Huisje dat je onder de aandacht zou willen brengen? Laat het weten! Beantwoord de vijf Heilige Huisje – vragen via de handige wizard op: heiligehuisjesindebouw.nl.
Volgende week Ivo Opstelten (directeur Stroomversnelling) over het ontbreken van prestatiegaranties en het sturen op laagste maatschappelijke kosten.
Wil je geen Heilig Huisje missen? Volg dan Heilige Huisjes in de Bouw op LinkedIn.
